Specifiek waarderingsmodel voor makelaardij bepaalt een realistische bedrijfswaarde

Het waarderen van een makelaarskantoor wordt over het algemeen als een complexe opdracht ervaren. Een aantal waarderingsmodellen is gericht op grote, ‘liquide’ (e.g. beursgenoteerde) ondernemingen, waardoor ook deze modellen niet bruikbaar zijn voor de makelaardij. En omdat het verdienmodel van een makelaar sterk verschilt van andere ondernemingen worden de risicofactoren in veel gevallen ook niet goed ingeschat voor de makelaardij. De makelaardij is een specifieke tak van sport en vergt bij een waarderingsvraagstuk een andere aanpak, daarom heeft BHB Dullemond een specifiek model ontwikkeld voor het inschatten van risicofactoren met betrekking tot een makelaardij.

Het bestaande risicomodel voor het MKB is niet toereikend voor de makelaardij

Bij het waarderen van ondernemingen in het midden- en kleinbedrijf (MKB) in Nederland wordt vaak gebruikgemaakt van gebruikelijke waarderingsmethoden, waarbij – naast de rente en de marktrisicopremie - gekeken wordt naar de ondernemingsspecifieke risicofactoren zoals de afhankelijkheid van afnemers, leveranciers en het management, de spreiding van de activiteiten, toetredingsbarrières tot de markt waarin de onderneming actief is en de flexibiliteit van de onderneming om met veranderende marktomstandigheden om te gaan.

Deze gebruikelijke modellen om de risicofactoren in te schatten worden echter verkeerd geïnterpreteerd, omdat de risico’s van de makelaar hier lastig in zijn vast te leggen. Als gevolg hiervan worden zaken over het hoofd gezien of dubbel meegenomen.

Het verdienmodel van een makelaardij en de bijbehorende risicofactoren zijn onder andere sterk afhankelijk van de conjunctuur en politiek in het desbetreffende land, het consumentenvertrouwen en de toekomstige renteverwachtingen. Daarnaast is er vrijwel altijd sprake van zeer kleine MKB (micro)ondernemingen met veelal eenmalige klanten/transacties. Deze risico’s worden niet gevat in het gebruikelijke marktrisico en passen ook niet in de gangbare modellen voor het bepalen van bijvoorbeeld de afhankelijkheid van afnemers en leveranciers. De gemiddelde makelaardij heeft hierdoor een hoger risicoprofiel dan vaak wordt ingeschat op basis van de gebruikelijke modellen.

Speciaal ontwikkeld waarderingsmodel voor de makelaardij

De afgelopen jaren hebben wij gezien dat er een enorme discrepantie bestaat tussen de waarderingen van makelaarskantoren, die opgesteld worden volgens de gangbare modellen, en de waarde en verkoopprijzen van makelaarskantoren die binnen de markt realistisch zijn. Dat komt onder andere omdat de bestaande risicomodellen - op basis van vastliggende risicofactoren – een maximum kostenvoet voor het eigen vermogen kennen die niet altijd recht doet aan de situatie.

Op basis van onze jarenlange ervaring binnen deze branche en opgebouwde database hebben we specifieke risicofactoren kunnen identificeren die de waarde van een makelaardij bepalen. Om een tipje van de sluier op te lichten: hier gaat het o.a. om afhankelijkheid, type makelaardij, key persons en locatie, locatie en locatie! Het gaat hierbij om factoren die een directe relatie hebben met de risico’s van de onderneming en deze kunnen worden vertaald in een verhoogde rendementseis.

Onze overname-experts kunnen aan de hand van een analyse van uw makelaarskantoor zeer precies bepalen in welke mate de verschillende factoren van toepassing zijn op uw makelaardij. Na bepaling van het ondernemingsspecifieke risico ontstaat een goed beeld van alle risico’s die van toepassing zijn op de makelaardij en kan dit vertaald worden naar een waardering.

Positie BHB Dullemond binnen de makelaardij

Om adequaat te kunnen reageren op steeds snellere veranderingen is kennis van de makelaardij cruciaal. BHB Dullemond is sinds 2000 actief als fusie- en overnamekantoor in de makelaardij. Wij kennen veel ondernemers in de makelaardij en veel ondernemers weten ons te vinden. Met onze marktspecifieke kennis en eigen waarderingsmodel kunnen wij ook de waarde van uw makelaardij precies bepalen. Tevens kunnen wij u ook begeleiden in elke fase van een fusie- of overnametraject, het verkopen van uw makelaarskantoor of het begeleiden van de onderhandelingen.